Locação de Imóvel de A a Z – entenda os conceitos

LOCAÇÃO DE A a Z: Fique por dentro

dicas para locacao de imovelFique por dentro de informações úteis que o ajudarão na hora da locação de um imóvel. São dicas e conceitos que facilitarão seu entendimento a respeito deste assunto.

LOCADOR: aquele que aluga o imóvel para outra pessoa.

LOCATÁRIO: aquele que recebe o imóvel em locação.

VALOR DO ALUGUEL: é a contrapartida financeira paga ao locador pela locação de imóvel. Não há limitações. Deve ser fixado em moeda corrente, ou seja, em Real. Pode ser alterado por vontade de ambas as partes em qualquer tempo.

REAJUSTE DO VALOR DO ALUGUEL: deve ser escolhido um índice usual no mercado. Não é possível estabelecer reajuste num período inferior a um ano.

LOCAL DO PAGAMENTO: deve ser definido no contrato. Na omissão, o pagamento deve ser efetuado na imobiliária.

PRAZO: período de validade do contrato. O contrato pode ter prazo indeterminado, sem limite de vencimento, ou então pode ter prazo determinado estipulando uma data para o encerramento da relação contratual.

FINALIDADE DA LOCAÇÃO: pode ser residencial ou comercial, sendo comercial deve haver a descrição da natureza da atividade empresarial.

SUBLOCAÇÃO: é um novo contrato de locação celebrado entre o locatário e uma terceira pessoa. Neste novo contrato o locatário se chama sub-locador e o terceiro se chama sub-locatário.

Normalmente é expressamente proibida a sub-locação sem autorização do locador.

QUAL A DIFERENÇA ENTRE UM CONTRATO DE LOCAÇÃO ESCRITO E UM CONTRATO DE LOCAÇÃO VERBAL?no verbal, não se pode estabelecer prazo de locação, constituição de fiadores e nem transferir a obrigação do pagamento do IPTU para o locatário. Assim, se o contrato for verbal, não há fiador. A fiança, ou seja, a garantia que se pretende dar, não pode ser verbal. O prazo será sempre indeterminado.

No contrato de locação verbal, fica muito difícil a demonstração dos direitos e obrigações constantes na avença. Recomenda-se sempre a forma escrita, através da assinatura de um contrato de locação. É mais seguro para ambas as partes.

O LOCATÁRIO RESPONDE POR DANOS NO IMÓVEL? Sim, na maioria dos contratos de locação, é anexado ao seu final um Laudo de Vistoria do imóvel. Neste laudo estarão descritos as particularidades e estado do imóvel. O locatário deve entregar o imóvel nas mesmas condições que o recebeu.

QUAL A DIFERENÇA ENTRE REVISÃO E REAJUSTE DO ALUGUEL? O reajuste é a atualização monetária do valor do aluguel tendo em vista a desvalorização da moeda. O reajuste do aluguel é feito anualmente de acordo com o índice previsto no contrato. Já a revisão é a adequação do valor do aluguel pago ao valor de mercado, nos casos de defasagem. Não havendo acordo do período de revisão, ela acontecerá após três anos de vigência do contrato. Em razão da revisão, o valor do aluguel pode ser aumentado ou reduzido. A revisão visa a adequar o valor locatício ao de mercado.

AO ASSINAR UM CONTRATO DE LOCAÇÃO, NORMALMENTE SE ESTABELECE  UMA MULTA DE TRÊS VEZES O VALOR DO ALUGUEL. CASO O IMÓVEL SEJA ENTREGUE ANTES DO TÉRMINO DO CONTRATO O VALOR DA MULTA É INTEGRAL, INDEPENDENTE DO TEMPO DECORRIDO DE CONTRATO? Não. Pela nova lei do inquilinato o locatário poderá devolver o imóvel pagando a multa pactuada, mas proporcional ao período de cumprimento do contrato.

O QUE É DENÚNCIA VAZIA? Também chamada de denúncia imotivada, é aquela em que o proprietário ou locador, ao retomar o imóvel do inquilino, não precisa justificar os motivos da retomada. Ela pode acontecer nos contratos superiores à 30 meses em que, ao seu término, o proprietário do imóvel poderá requerer a devolução do imóvel. A denúncia vazia não exige motivação do pedido de despejo.

O QUE É DENÚNCIA CHEIA? Ao contrário a denúncia vazia, é aquela em que o proprietário é obrigado a justificar o seu pedido de retomada do imóvel. Ela pode acontecer nos contratos com o prazo inferior a 30 meses. Sua motivação tem que ser justificada, como por exemplo nos casos de infração legal ou contratual, na falta de pagamento do aluguel ou encargos, para a realização de reparos urgentes a mando do Poder Público etc. A denúncia cheia exige a motivação do pedido de retomada.

PODE O INQUILINO DE UM IMÓVEL DEVOLVER O IMÓVEL SEM MAIORES FORMALIDADES? Não. Recomenda-se a formalização da devolução do imóvel, através de documento “recibo de entrega de chaves” e “laudo de vistoria final”.

O QUE É RESCISÃO DE UM CONTRATO DE LOCAÇÃO? A rescisão do contrato de locação ocorre quando uma das partes não cumpre o que está estabelecido em contrato (Por exemplo: não pagamento de aluguel, IPTU ou encargos do condomínio). A rescisão do contrato de locação pressupõe o descumprimento de cláusulas contratuais por qualquer uma das partes.

O LOCATÁRIO TEM O DIREITO DE REQUERER O PARCELAMENTO DOS ALUGUÉIS EM ATRASO? Não, somente o locador pode concordar com esse parcelamento. Parcelar aluguéis em atraso não é direito do locatário.

O QUE É PURGA DE MORA? Mesmo não tendo pago os aluguéis no tempo próprio, tem o locatário a oportunidade de fazê-lo na ação de despejo, que lhe move o locador, mas apenas uma vez a cada 24 meses (alteração feita pela nova Lei do Inquilinato, lei 12.112/09). O locatário em atraso com os aluguéis pode purgar a mora na ação de despejo, ou seja, pagar os valores em indimplência.

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